Le contrat de bail d’habitation au Burkina, ce qu’il faut savoir

Avant l’entrée du locataire dans un logement, il doit établir un contrat de bail d’habitation qui va fixer tous les termes et les conditions de la location. Alors, qu’est-ce que le contrat de bail d’habitation ? Quelles mentions doivent figurer sur le contrat ? Quelles sont les obligations des parties ? Comment prend-il fin ? Cet article essayera de vous éclairer sur ces questions que se posent locataires et bailleurs au Burkina.

Champ d’application du bail d’habitation au burkina

Afin de régir les rapports entres locataires et bailleurs, le Conseil National de la Transition a adopté le 22 Décembre 2015 la loi n°103-CNT/ 2015 portant bail d’habitation privée ou bail locatif au Burkina Faso. Cette loi s’applique aux locations de locaux à usage d’habitation et à leurs dépendances. Cependant, ne rentre pas dans le champ d’application de cette loi la location-accession immobilière, la location avec option d’achat et les baux de logements meublés. Les développements qui vont suivre ne s’appliquent pas dans l’absolu à ces baux.

Télécharger le modèle officiel du contrat de bail

Les conditions de conclusion du contrat de bail d’habitation

Les conditions et clauses du contrat de bail d’habitation sont fixées, d’un commun accord, par le bailleur et le locataire.

Les mentions obligatoires du contrat

 Le contrat de bail d’habitation doit être constaté par un acte écrit, en quatre exemplaires, signé et légalisé auprès de la commune où se situe le bien loué. Il doit comporter :

  • l’identité des parties contractantes, leurs professions, le domicile ou la résidence du bailleur et du locataire ;

  • la description des composantes du local loué, des dépendances et de l’équipement réservé à l’usage propre du locataire ;

  • le montant du loyer et la périodicité des paiements ;

  • la nature des charges supportées par le locataire ;

  • les modalités de versement du loyer et de détermination des charges ;

  • les obligations spécifiques à chaque partie

Un état des lieux en deux exemplaires est dressé par les parties, aussi bien au moment de la mise à disposition du local qu’au moment de sa récupération. Ce document est joint au contrat. A défaut d’état des lieux, il est présumé, du seul fait de la signature du contrat de bail, que le local mis à disposition du locataire est en état d’être utilisé conformément à sa destination. Les deux parties peuvent se mettre d’accord pour désigner une tierce partie qualifiée pour établir l’état des lieux.

Le contrat de bail est à durée déterminée ou indéterminée. Toutefois, le contrat à durée déterminée arrivant à échéance, devient un contrat à durée indéterminée lorsqu’il est maintenu au-delà de sa durée.

En cas de transfert de propriété du local, le bail est opposable au nouveau propriétaire aux mêmes conditions que celles prévues au contrat de bail initial. Dans ce cas, le locataire doit être notifié par écrit dans les trente jours qui suivent le transfert de propriété.

Le cas spécifique du dépôt de garantie

Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de bail d’habitation pour couvrir les obligations du locataire vis-à-vis du bailleur, notamment le paiement du loyer, les charges locatives impayées, ainsi que tout dommage pouvant être causé au local loué, le montant de ce dépôt de garantie ne peut être supérieur à deux mois de loyer. Au terme du bail, la garantie doit être restituée par le bailleur à la récupération des locaux, lorsque l’état des lieux de sortie est accepté par les deux parties. Si le montant de la garantie est insuffisant, la différence est à recouvrer par le bailleur auprès du locataire par tous les moyens de droit. Les parties peuvent convenir d’affecter le montant de cette garantie au paiement des derniers mois de loyer.

Les obligations du bailleur et du locataire

Le contrat de bail d’habitation, à l’instar des autres contrats imposent des obligations aux parties contractantes.

Les obligations du bailleur

Le bailleur doit mettre à la disposition du locataire le local, ses dépendances ainsi que les équipements y incorporés, tels que précisés au contrat de bail, et lui assurer leur exploitation sans aucune restriction. Le local doit satisfaire aux spécificités du logement décent. De même, Le bailleur est tenu de garantir le local contre tout vice caché susceptible de troubler sa jouissance conformément à l’usage auquel le local est destiné. Le bailleur ne peut garantir que les troubles provenant de son fait ou du fait des personnes dont il est responsable. Il n’est nullement responsable des troubles du fait des tiers.

Sauf stipulations contractuelles contraires des parties, le bailleur est tenu d’assurer les entretiens nécessaires garantissant l’exploitation du bien loué conformément à sa destination contractuelle et d’entreprendre les différentes réparations nécessaires à sa préservation.

Le bailleur est tenu de payer les impôts, taxes et charges afférents au local loué conformément aux dispositions fiscales en vigueur.

Les obligations du locataire

Le locataire s’engage à payer le loyer ainsi que les autres charges connexes, à leur échéance, en vertu du contrat ou des textes en vigueur. Aussi, le locataire est tenu de restituer le local loué au bailleur à l’arrivée du terme prévu au contrat ou à sa résiliation.

Le locataire est constitué gardien du local loué et doit l’utiliser avec diligence, en bon père de famille, conformément à sa destination. Il répond de la dégradation du local loué, causée par son fait ou par sa faute. Toutefois, il ne répond pas de la perte ou des détériorations provenant:

  • de l’usage normal et ordinaire du local loué ;
  • du cas fortuit et de la force majeure ;
  • de la vétusté, du vice de construction ou du défaut des réparations qui incombaient au bailleur et après preuve de sa notification.

Le locataire ne peut réaliser des améliorations au local et aux équipements qu’après accord écrit du bailleur. A défaut, le bailleur peut l’obliger, après lui avoir donné un préavis, à remettre en l’état le local loué ou garder à son profit les améliorations réalisées, sans que le locataire ne puisse prétendre à une quelconque indemnisation.

Le bailleur peut obliger le locataire à remettre le local en l’état, de façon urgente et à ses frais, lorsque les transformations opérées sont de nature à porter atteinte au local et aux équipements qui y sont incorporés. Sont à la charge du locataire, les travaux d’entretien et de réparation courants, nécessaires au fonctionnement du local.

L’extinction et la résiliation du contrat de bail d’habitation

Il existe plusieurs causes qui mènent à la fin d’un bail locatif. Cette décision peut venir soit du locataire, soit du propriétaire. Dans les deux cas, des règles sont à respecter.

L’extinction du contrat de bail

Le contrat de bail à durée déterminée prend fin au terme convenu par les parties, et ce après notification écrite du préavis pour congé par le bailleur au locataire. Toutefois, sur l’initiative du locataire, le bail à durée déterminée peut être rompu par anticipation. Dans ce cas ; celui-ci est tenu d’observer un préavis de deux mois notifié au bailleur par écrit. Le non-respect du préavis donne droit au bailleur à une indemnisation équivalente à deux mois de loyer.

Quant au contrat de bail d’habitation à durée indéterminée, elle n’est éteinte qu’après notification d’un préavis par le locataire au bailleur ou par le bailleur au locataire au moins trois mois avant la date prévue pour la résiliation.

Le préavis pour congé notifié par le bailleur au locataire, doit être fondé sur l’un des motifs réels et sérieux suivants :

  • la reprise du local pour habitation au profit du bailleur ou l’un de ses ascendants ou descendants, de premier rang ;
  • la nécessité de démolition du local loué en vue de sa reconstruction ou la nécessité de réparations exigeant l’évacuation des lieux ;
  • le non-paiement du loyer ;

La notification du préavis au locataire ne l’exonère pas du versement des loyers dus au bailleur.

La résiliation du contrat de bail d’habitation

Le tribunal peut ordonner la résiliation du contrat de bail et expulser le locataire à la demande du bailleur et sans préavis, dans les cas suivants :

  • le local loué et les équipements y installés sont employés à un usage non conforme à sa destination ;
  • le locataire effectue des aménagements sans l’accord ou l’autorisation du bailleur ;
  • le locataire néglige le local de manière à lui causer un dommage notable ;
  • le locataire ne paye pas le loyer échu et les charges après notification du commandement de payer ;
  • le locataire emploie le local loué à un usage autre que celui prévu au contrat ou en violation de la loi, des bonnes moeurs ou de l’ordre public.

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