Le stellionat ou l’escroquerie foncière au Burkina

image illustrant un délinquant auteur de stellionat derrière les barreaux

De nos jours de plus en plus de personnes sont victimes d’escroquerie autour du foncier. Cette escroquerie foncière appelée stellionat est une infraction pénale  sanctionnée au Burkina Faso. Dans cet article, nous vous expliquons en quoi consiste le stellionat au regard du droit pénal burkinabè, quels sont les éléments constitutifs de cette infraction, les sanctions encourues par les auteurs.

Le stellionat, une infraction récurrente dans les pratiques au Burkina

Jeune entrepreneur , Nicolas O( la victime) est désireux d’acheter un kiosque pour en faire une cafétéria. Pour ce faire, il contacte Sawadogo S., un démarcheur (mandataire immobilier) afin de l’aider à trouver le local. Ce dernier à son tour, l’emmène voir un autre démarcheur ( Ilboudo A.) qui dit avoir connaissance d’une personne au secteur 05 de Ouagadougou souhaitant vendre son kiosque. Après des démarches auprès du propriétaire du kiosque en vente, ( Adama Ouedraogo.), le prix d’achat est fixé à deux millions deux cent mille (2 200 000 FCFA) y compris le matériel s’y trouvant et les frais des démarcheurs. Deux jours après l’acquisition du terrain, le nouveau propriétaire Nicolas décide d’assainir son local. Il se rend sur les lieux mais à peine commencé le nettoyage, des individus débarquent et l’interroge sur les raisons de sa présence, car le font-ils savoir ils sont les propriétaires des lieux. Ils auraient acheté le kiosque quelques semaines plutôt avec le même Adama Ouédraogo. Interpellé, le vendeur reconnaît les faits et assure qu’il remboursera l’avance versé par les premiers acheteurs le lendemain même, chose qu’il ne fit pas.

S’apercevant de la duperie dont il a fait l’objet, Nicolas porte plainte et l’affaire est portée devant le tribunal de grande instance de Ouagadougou. Adama O. étant introuvable, Ilboudo A. et Sawadogo S. comparassent devant le Tribunal de Grande Instance de Ouagadougou le 13 Juillet 2021. Après avoir écouté les différentes parties, le juge conclut au stellionat. (Extrait d’un article de l’express du faso)

Qu’est-ce que le stellionat en droit burkinabè

En interprétant l’article 621-1 du code pénal burkinabè il s’agit, d’une manœuvre frauduleuse consistant :

  • A vendre ou à échanger un bien immobilier dont on sait ne pas être propriétaire ;
  • A vendre un même bien à plusieurs personnes ;
  • A présenter comme libre un bien hypothéqué ou à minorer les hypothèques qui grèvent le bien.

Des cas spécifiques où le stellionat est retenu

Nonobstant les cas susmentionnés, est réputé stellionataire, l’un des actes suivants :

  • L’immatriculation en son nom, d’un immeuble dont on sait n’être pas propriétaire ;
  • Le don frauduleux d’un immeuble ;
  • L’organisation frauduleuse de la perte ou de la destruction d’un permis urbain d’habiter, d’un titre de propriété ou de tout autre titre ou document foncier provisoire ou définitif ;
  • La donation en paiement ou en garantie, frauduleusement, d’un immeuble inaliénable ou faisant l’objet d’un litige non encore résolu ;
  • La vente, l’échange, la donation en paiement ou en garantie, frauduleusement, d’un immeuble faisant l’objet d’une promesse de vente.
Image illustrant le stellionat autour d'un terrain à vendre

Quelle est la répression prévue par la législation burkinabè

L’article 284 de la loi n° 034-2012/AN portant réorganisation agraire et foncière au Burkina Faso tout en déterminant le régime juridique applicable en matière de stellionat, a renvoyé au code pénal quant aux sanctions applicables.

Ainsi, le stellionat est puni d’une peine d’emprisonnement de un an à cinq ans et d’une amende de trois cent mille (300 000) à cinq millions (5 000 000) de francs CFA.

En outre, la peine d’emprisonnement est de deux ans à sept ans et l’amende de six cent mille (600 000) à six millions (6 000 000) de francs CFA, si l’auteur ou le complice est un conservateur, un agent des services domaniaux, un magistrat, un avocat, un officier ministériel.
Aussi, la peine d’emprisonnement est de deux ans à dix ans et l’amende de un million (1 000 000) à dix millions (10 000 000) de francs CFA, si l’auteur ou le complice est un membre du gouvernement, un député, un conseiller municipal, un maire, un préfet, un haut-commissaire, un gouverneur.
Notons que la tentative de stellionat est punissable.

Conclusion

En définitive, il ressort de tout ce qui précède qu’au Burkina Faso, le stellionat fait partie des infractions les plus importantes commises en matière de conflits fonciers. Il se développe du fait de l’imprudence et de l’ignorance de certains investisseurs immobiliers. Aussi, les malentendus entre les parents et leurs descendants ou souvent entre les descendants d’une même lignée parentale sont également des causes de l’infraction. L’avidité et le manque de professionnalisme des mandataires immobiliers demeurent les premières raisons du développement du stellionat d’autant plus que les peines encourues en la matière ne sont pas importantes contrairement à certains pays de la sous région comme le Bénin.

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