Lors d’un achat immobilier, de mauvaises surprises peuvent survenir ! Il peut arriver que l’acquéreur découvre des défauts ou des problèmes graves qui n’étaient pas apparents ou dissimulés lors de la visite de la propriété. Ces défauts, appelés « vices cachés », peuvent avoir de graves conséquences financières et juridiques pour l’acheteur.
Dans cet article, nous nous proposons de vous apporter des informations sur les condition de mise en œuvre de la garantie et les recours possibles.
Sommaire
La définition du vice caché dans l’immobilier
Selon l’article 1641 du code civil de 1804, applicable au Burkina, les vices cachés sont “des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l’usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l’acheteur ne l’aurait pas acquise, ou n’en aurait donné qu’un moindre prix, s’il les avait connus”
Pour qu’un vice caché soit reconnu, la loi (Code civil – Article 1641) se réfère à trois conditions :
Le vice caché doit exister au moment de l’achat pour considérer l’acquéreur lésé et que celui-ci soit en droit de réclamer réparation (financière ou matérielle) ;
Comme sa dénomination l’indique, il doit être caché. Autrement dit, il n’est pas apparent. En clair, on ne peut pas le déceler sans une expertise ou un contrôle approfondi ;
Il rend le bien impropre à son occupation ou à toute autre utilisation dont le potentiel est fortement diminué et dévalorisé à la suite du vice caché. A noter que la destination que l’acheteur entend donner à la chose doit-être porté à la connaissance du vendeur ou doit-être facilement déduite des circonstances de fait.
Si ces éléments sont réunis, le vice caché provoque un vice de consentement susceptible d’entraîner la nullité du contrat de vente et, par conséquent, l’annulation de l’achat immobilier. Attention à ne pas le confondre avec un vice dissimulé qui, lui, met en cause une nuisance volontaire de l’ancien propriétaire.
Les différents vices cachés d’un bien immobilier
Les vices cachés peuvent provenir de nombreuses situations. Ils concernent aussi bien l’intérieur de la maison que le terrain de la propriété. De même, les équipements propres à l’occupation saine des lieux entrent en ligne de compte. Ainsi, on retrouve une grande disparité dans la nature des vices cachés. Parmi les plus courants, on peut citer :
Une infestation de termites non déclarée et non traitée ;
Des problèmes d’humidité dus à un défaut d’étanchéité ;
La charpente d’une toiture en mauvais état ;
Les fondations fragilisées ou défectueuses…
Le risque d’inondation rendant le sous-sol à usage d’habitation impropre à sa destination ;
L’absence d’eau courante pour une maison d’habitation équipée de canalisations et de robinetteries.
Le vice caché peut donc se présenter sous la forme d’une malfaçon, d’un défaut d’entretien, d’un dysfonctionnement lié à l’équipement domestique, d’un état vétuste ou encore d’une dégradation matérielle avancée.
La preuve de l’existence du vice caché sur un bien immobilier
Afin de prouver l’existence du vice caché, l’acquéreur peut appuyer sa demande sur des attestations ou sur des devis de réparation.
Pour augmenter ces chances de succès, il est malgré tout conseillé de faire procéder à une expertise par un expert agréé.
Les recours en cas de vices caché immobilier
Après la découverte de l’existence d’un vice caché, il convient de commencer par informer le vendeur, par lettre recommandée avec accusé de réception.
En l’absence de réaction de sa part, il faudra saisir le tribunal compétent, à savoir le tribunal de grande instance dont dépend la commune où est situé l’immeuble. Cependant, il est important de respecter les délais et procédures pour faire valoir ce recours. .
Le délai pour intenter un recours contre le vendeur
Tout acquéreur d’un bien immobilier qui découvre après l’achat un problème qui n’était pas apparent dispose d’une action contre son vendeur : il s’agit de l’action en garantie des vices cachés. Relativement au délai pour agir en justice, le Code civil fait référence à un bref délai en son article 1648 sans pour autant fixer ni la durée ni le point de départ de ce délai. Mais l’on s’accorde à dire que ce délai commence à courir à compter de la découverte du vice par l’acheteur. Pour ce qui est de sa durée, elle est laissée à l’appréciation souveraine des juges du fond en fonction des circonstances.
La procédure pour obtenir un dédommagement
L’article 1644 prévoit deux (2) actions au choix de l’acquéreur : ce sont l’action rédhibitoire et l’action estimatoire.
L’action rédhibitoire permet à l’acheteur, de rendre la chose au vendeur, contre restitution du prix.
L’action estimatoire autorise l’acheteur à garder la chose et à se faire rendre une partie du prix. Contrairement à l’action rédhibitoire, le contrat est maintenu. C’est la réfaction ou l’aménagement du contrat par les parties, les experts ou le juge.
L’acheteur a un droit d’option mais selon la Cour suprême du Burkina, dans un arrêt du 17 décembre 1996, il ne peut pas commencer par solliciter une réduction du prix puis y renoncer pour demander la nullité.
D’après l’article 1645, si le vendeur connaissait les vices de la chose, il sera en plus tenu de dommage-intérêt. L’acheteur peut demander des dommages-intérêts sans résoudre la vente. Cette action est soumise à un bref délai. Si l’acheteur exerce une action en nullité pour vice de consentement, le vendeur est tenu, outre la restitution du prix qu’il a reçu mais également de tout dommages-intérêts envers l’acheteur . Dans ce cas, il ne peut pas opposer une clause restrictive de garantie au consommateur.
Il peut aussi arriver que le juge estime que le vice caché existe bien, mais n’est pas suffisant pour justifier l’annulation de la transaction. Il peut alors mettre en place une simple action en diminution du prix.
Quid des clauses restrictives et extensives de responsabilité
A côté de la garantie légale, la liberté contractuelle permet aux parties de prévoir des clauses conventionnelles de garantie. Ces clauses peuvent être soit restrictives, soit extensives de la garantie légale. Les clauses extensives sont celles qui garantissent le bon fonctionnement de la chose pendant plusieurs mois et même plusieurs années.
Dans ce cas, la durée et l’étendue de la garantie dépassent généralement de beaucoup celles prévues par la loi. Ces clauses sont valables.
Les clauses restrictives ou limitatives sont celles qui limitent ou suppriment la garantie légale. C’est le cas de la vente en l’état. La vente en l’état est une clause intégrée dans le contrat de vente, qui implique que la maison est vendue en l’état, c’est-à-dire que le vendeur n’effectuera aucune réparation dans le cadre de la vente. Avec cet accord, l’acquéreur accepte d’acquérir le logement dans l’état dans lequel il était au moment de la visite.
Elles sont valables si le vendeur n’est pas un professionnel. Dans ce cas, le seul recours dont dispose l’acquéreur est de prouver que le vice était connu du vendeur lorsque l’acte de vente a été signé (preuve de la mauvaise foi du vendeur). À l’inverse, si le vendeur est un professionnel, le versement de dommages et intérêts sera systématiquement accordé.
Comme souvent, recourir à un professionnel revient donc à s’assurer la garantie d’une protection accrue.
